【大河财立方 记者 朱娟】房屋养老金制度建设或将加速推行。

6月26日下午，住建部部长倪虹会见中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流时指出，要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

其中，“房屋养老金制度”引发市场关注。那么，什么是房屋养老金？为何要建立房屋养老金制度？探索建立房屋养老金制度有何意义？

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越来越多的房子面临“养老”难题

房屋养老金通常指的是住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，但目前存在的问题是，现有的住宅专项维修资金等难以满足房屋维修及改造的需求。

“提出探索建立房屋养老金制度的背景，是当前全国重点城市迈入存量房时代，大量老旧小区面临维护更新问题，房屋安全隐患问题也日渐突出，如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等，威胁着居民群体的安全。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示。

据《中国人口普查年鉴—2020》及相关数据显示，我国城镇家庭住房中，超三成是本世纪之前所建。城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，也就是说越来越多的房子面临“养老”难题。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，到了住房存量时代，量的扩张结束了，住建部门新的任务便是怎么维护好房子，让百姓住得好、住得舒适，这就需要金融资源的支撑，从过去提供增量开发贷、按揭贷，转到房屋和社区维护，这就是为何要建立房屋养老金。

“近期，各地相继爆发出来的因装修产生的风险，与房屋本体到了需要维护时候有很大关系。但同时，我们既有的养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。”李宇嘉说。

建立房屋养老金制度被多次提及

实际上，去年以来，研究建立房屋养老金制度就被多次提及。

2022年“4·29”长沙居民自建房倒塌事件后，住建部于当年5月部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。

同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

今年全国两会期间，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强带来《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》。他指出，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600万元～900万元，甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求。他建议，通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。

全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高认为，房屋养老金是对政府储备房屋安全资金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隐患，解决历史遗留问题。建立房屋养老金制度还有利于打造新型社会治理格局、促进经济社会和谐发展。

今年4月全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”。

值得注意的是，已有城市出台房屋养老金管理办法。如今年4月1日，宁波出台新版房屋养老金管理办法，共41条，规定了物业专项维修资金的设立、存储，使用范围、方式和程序，监督管理等内容。

房屋养老金资金来源等问题尚待讨论

中指研究院认为，本次倪虹部长再次强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

在陈霄看来，房屋养老金制度怎么建立、资金来源等问题都尚待讨论。比如，有建议称主要从土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例；也有建议称可以由公共账户和个人账户组成。而本次住建部与中国银行的交流，也传递出可能会由政银合作的方式探索房屋养老金的推进实施。

李宇嘉认为，党的二十大报告提出，打造宜居、韧性、智慧城市。社区、街区、城区等都需要实时进行更新改造，而配置新型基础设施需要金融资源的投入，未来如何与房屋养老金契合在一起，实现资金的投入与产出平衡，是商业性金融资源进入的关键。“因此，必须建立合理的商业模式、居民付费买服务模式等。”

“此类制度的建立创造了很多新的商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该关注此类制度，积极在这个领域做好研究工作，以更好开展相关业务内容。”易居研究院研究总监严跃进表示。

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